Inmitten der Mengener Innenstadt präsentiert sich dieses freistehende Wohn- und Geschäftshaus als ein Objekt mit außergewöhnlicher Lagequalität, hoher Sichtbarkeit und großem Entwicklungspotenzial. Das Gebäude wurde im Jahr 1947 in solider Massivbauweise mit anteiligen Fachwerkstrukturen errichtet und befindet sich auf einem 581 m² großen Grundstück in der Hauptstraße. Die zentrale Lage, umgeben von Einzelhandel, Gastronomie, Banken, Ärzten, Apotheken und sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, sorgt für eine konstant hohe Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnflächen.
Während das Gebäude als Ganzes – insbesondere das Dachgeschoss, Teile der Fassade, das Treppenhaus sowie einzelne technische Bereiche – einen deutlich renovierungsbedürftigen Zustand aufweist, präsentieren sich die beiden vermieteten Gewerbeeinheiten im Erd- und Obergeschoss in einem modernen und gepflegten Erscheinungsbild. Beide Einheiten wurden durch die jeweiligen Mieter innen renoviert, inklusive der Erneuerung der Bodenbeläge. Dies führt zu einer äußerst attraktiven Kombination aus sofortigen, stabilen Mieterträgen und zusätzlichem Wertschöpfungspotenzial im Wohnbereich sowie in der baulichen Gesamtstruktur des Hauses.
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Solide Gebäudestruktur mit modernisierten Teilbereichen und wertvollem Erweiterungspotenzial
Das Objekt erstreckt sich über drei Geschosse und ist teilweise unterkellert. Der Kellerbereich – mit historischen Bruchstein- und Ziegelwänden – ist über die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss zugänglich und bietet Raum für Lager- und Technikflächen. Das zentrale Treppenhaus mit einer klassischen Holztreppe und PVC-Belag verbindet alle Etagen und ermöglicht eine klare Trennung der Nutzungsbereiche.
Die Flächen gliedern sich wie folgt:
– 180,08 m² vermietete Gewerbefläche (Erdgeschoss und Obergeschoss)
– 91,87 m² genehmigte Wohnfläche im Dachgeschoss, derzeit als Lager genutzt
Die Grundsubstanz des Hauses ist solide, doch zeigt sich ein klarer Modernisierungsbedarf im Dachgeschoss, in Teilen des Treppenhauses, einzelnen Installationen sowie an der Fassade. Eine Modernisierung – insbesondere energetische Maßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke und eine ergänzende Außendämmung – bietet erhebliches Potenzial zur Wertsteigerung und Verbesserung der Energieeffizienz. Die Immobilie ist derzeit der Energieklasse H zugeordnet.
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Gewerbeeinheit im Erdgeschoss – modernisiert, vermietet & in bester Frequenzlage
Die Gewerbefläche im Erdgeschoss mit 89,84 m² verfügt über eine separate Ladentür zur Hauptstraße und profitiert damit von maximaler Sichtbarkeit und hoher Passantenfrequenz. Der vordere Verkaufsraum wurde vom Mieter innen renoviert und mit neuen Bodenbelägen ausgestattet, wodurch sich ein heller, gepflegter und zeitgemäßer Gesamteindruck ergibt. Im hinteren Bereich befinden sich ein Abstellraum, ein Raum mit Waschbecken, Waschmaschinenanschluss und WC sowie ein separater Büroraum, der sich ideal für administrative Tätigkeiten eignet. Die funktionale Aufteilung in Kombination mit der Lage gewährleistet eine langfristig stabile Vermietbarkeit.
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Gewerbeeinheit im Obergeschoss – gepflegt, modernisiert und flexibel aufteilbar
Die Gewerbeeinheit im Obergeschoss umfasst 90,24 m² und wurde ebenfalls durch den Mieter renoviert, inklusive neuer Bodenbeläge. Die Fläche gliedert sich in einen großzügigen Empfangs- bzw. Hauptbürobereich, zwei weitere Büroräume, einen Besprechungsraum sowie eine Teeküche bzw. einen Sozialraum. Ein separates WC mit Vorraum komplettiert den funktionalen Zuschnitt. Durch die klare Struktur, die modernisierte Innenausstattung und die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten eignet sich die Einheit hervorragend für Büro-, Praxis- oder Dienstleistungsbetriebe. Auch hier ist die Vermietbarkeit aufgrund der Lagequalität und des gepflegten Zustands als sehr gut einzustufen.
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Dachgeschoss – renovierungsbedürftige, genehmigte Wohnfläche mit hohem Potenzial
Das Dachgeschoss verfügt über eine genehmigte Wohnfläche von 91,87 m² und wird vom Eigentümer derzeit als Lager genutzt. Die Raumaufteilung – bestehend aus einem großen Flur, Küche mit Abstellraum, Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern sowie einem Badezimmer – bietet eine stabile Grundlage für die Entwicklung attraktiven Wohnraums. Der Zustand ist deutlich renovierungsbedürftig, wodurch sich ein erhebliches Entwicklungspotenzial ergibt: Die Einheit kann modernisiert und als Wohnung vermietet, als Eigentümerwohnung genutzt oder weiterhin als Lagerfläche verwendet werden – je nach Nutzungskonzept und Renditevorstellung.
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Außenbereich & Stellplätze – ein seltenes Plus in Innenstadtlage
Der Außenbereich ist teilweise eingefriedet und grenzt an bestehende Bebauung an. Der große Hof bietet aktuell Platz für sieben bis acht Fahrzeuge – ein entscheidender Standortvorteil für Gewerbetreibende und Kunden in einer Innenstadtlage. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die angrenzende Grünfläche zu befestigen und weitere Stellplätze zu schaffen. Dieses Potenzial erhöht die Flexibilität und Attraktivität des Objekts erheblich.
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Heiztechnik, Bewirtschaftung & Mieterstruktur
Die Beheizung erfolgt über eine Gasheizung der Marke Weishaupt aus dem Jahr 2015, die zuverlässig und effizient arbeitet. Das Gebäude wird derzeit vom Eigentümer selbst verwaltet; ein externer Hausmeisterservice besteht nicht. Reinigung, Pflege der Eingangsbereiche und Winterdienst werden von den Mietern übernommen. Die Betriebskosten liegen bei rund 499 Euro monatlich, davon sind 493 Euro auf die Mieter umlagefähig. Die IST-Mieteinnahmen betragen aktuell 1.500,00 Euro monatlich. Die Wohnfläche im Dachgeschoss wird derzeit unentgeltlich genutzt, was weiteres Vermietungspotenzial eröffnet.
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Diskrete Darstellung dank digitaler Räumung & hochwertige 3D-Animationen
Zum Schutz der aktuellen Mieter und zur Wahrung sämtlicher datenschutzrelevanter Aspekte wurden die Innenräume teilweise verpixelt und vollständig digital geräumt. Dabei wurden sämtliche Einrichtungsgegenstände, vertrauliche Unterlagen und persönliche Elemente professionell ausgeblendet, sodass keinerlei Rückschlüsse auf den aktuellen Nutzer möglich sind. Im nächsten Schritt haben wir im Exposé beeindruckende Vorher-Nachher-Impressionen geschaffen, die das enorme Potenzial dieser Gewerbefläche besonders eindrucksvoll sichtbar machen. Neben der neutralen, realitätsgetreuen Darstellung des entleerten Bestands wurden dabei hochwertige, neu erstellte 3D-Visualisierungen entwickelt, welche die Einheit in einem modernisierten Zustand und mit anspruchsvoll gestalteter Möblierung zeigen. Diese Gegenüberstellung aus „so präsentiert sich die Fläche aktuell“ und „so könnte sie nach einer Modernisierung wirken“ ermöglicht eine außergewöhnlich klare räumliche Vorstellung. Die Vorher-Nachher-Impressionen machen das Potenzial der Immobilie intuitiv erlebbar und inspirieren dazu, sich bereits beim ersten Blick mit den vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen. Die Visualisierungen verstehen sich als stilvolle Gestaltungsbeispiele und verdeutlichen, wie modern, offen und repräsentativ die Gewerbe- und Wohnfläche gestaltet werden kann.
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Fazit: Modernisierte Gewerbeflächen, renovierungsbedürftiges Wohngeschoss und großes Zukunftspotenzial in Toplage
Dieses Wohn- und Geschäftshaus vereint modernisierte und vermietete Gewerbeflächen mit einem renovierungsbedürftigen, aber wertsteigerungsstarken Dachgeschoss. Die erstklassige Innenstadtlage, die solide Grundstruktur, die bestehende Vermietungssituation und die vielfältigen Entwicklungsmöglichkeiten machen das Objekt zu einer attraktiven, zukunftsorientierten Investitionsmöglichkeit. Es eignet sich ideal für Investoren, Projektentwickler oder Bestandshalter, die ein Gebäude mit Substanz, Lagequalität und echtem Potenzial suchen.
