Diese gepflegte 2-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss einer im Jahr 1993 erbauten Wohnanlage in der Herbertinger Straße 10 in Bad Saulgau. Mit einer Wohnfläche von ca. 66,55 m² überzeugt die Wohnung durch eine durchdachte Raumaufteilung, komfortables Wohnen auf einer Ebene und eine direkt an den Wohnbereich angrenzende Terrasse. Sämtliche Wohnräume befinden sich auf einer Ebene und sind über die großzügige Diele gut erreichbar. Mit der Wohnung sind 278/10.000 Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Das Sondereigentum umfasst die im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnete Wohnung im Erdgeschoss sowie den zugehörigen Kellerraum Nr. 4 im Untergeschoss. Das Raumangebot umfasst einen großzügigen Wohn- und Essbereich, ein separates Schlafzimmer, eine eigene Küche, ein Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche sowie einen praktischen Abstellraum. Ergänzt wird die Wohnung durch den eigenen Kellerraum und den Tiefgaragenstellplatz Nr. 35 innerhalb des Doppelparkers Nr. 35/36. Das zugehörige Teileigentum am Doppelparker Nr. 35/36 ist mit insgesamt 52/10.000 Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Der Verkäufer ist hieran mit einem 1/2-Miteigentumsanteil beteiligt, sodass der zum Verkaufsgegenstand gehörende Anteil rechnerisch 26/10.000 Miteigentumsanteilen entspricht. Die Wohnung wird mit bestehendem Mietverhältnis verkauft und richtet sich damit insbesondere an Kapitalanleger, die eine vermietete Bestandswohnung in Bad Saulgau mit Terrasse, Keller und fest zugeordnetem Tiefgaragenstellplatz suchen.
Durchdachte Raumaufteilung mit viel Wohnqualität
Die Wohnung empfängt Sie mit einer großzügigen Diele, die die einzelnen Wohnbereiche miteinander verbindet und zusätzliche Stellmöglichkeiten bietet. Das Herzstück der Wohnung bildet der großzügige Wohn- und Essbereich. Mehrere Fensterflächen und der direkte Zugang zur Terrasse sorgen für viel Tageslicht und eine angenehme Wohnatmosphäre. Der Raum bietet ausreichend Platz für eine gemütliche Sofalandschaft sowie einen separaten Essbereich. Das Schlafzimmer ist ebenfalls großzügig dimensioniert und bietet genügend Stellfläche für ein Doppelbett und einen größeren Kleiderschrank. Damit eignet sich die Wohnung hinsichtlich ihrer Raumaufteilung ideal für einen Ein- bis Zwei-Personen-Haushalt. Ein zusätzlicher Abstellraum innerhalb der Wohnung schafft praktischen Stauraum für Vorräte, Reinigungsgeräte und weitere Dinge des täglichen Bedarfs.
Separate Küche mit praktischer Ausstattung
Die Küche befindet sich in einem eigenen Raum und ist dennoch unmittelbar an den Wohn- und Essbereich angebunden. Dadurch bleiben die Wege zwischen Kochen und Essen kurz, während der Küchenbereich räumlich vom Wohnzimmer getrennt ist. Aktuell ist der Raum mit einer klassischen Einbauküche in heller Holzoptik ausgestattet. Vorhanden sind unter anderem Ober- und Unterschränke, Arbeitsflächen, Spüle, Kochfeld, Backofen und Dunstabzug. Ein Fenster sorgt zusätzlich für Tageslicht und natürliche Belüftungsmöglichkeiten. Die separate Küche ist insbesondere bei einer vermieteten Wohnung ein praktischer Vorteil, da Koch- und Arbeitsbereich vom eigentlichen Wohnraum getrennt bleiben.
Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche
Das Badezimmer bietet für eine 2-Zimmer-Wohnung einen angenehmen Komfort. Neben einer Badewanne steht zusätzlich eine separate Dusche zur Verfügung. Waschbecken und WC vervollständigen die Ausstattung. Darüber hinaus befindet sich im Badezimmer der Anschluss beziehungsweise aktuelle Stellplatz für die Waschmaschine. Die hellen Wand- und Bodenfliesen schaffen einen neutralen Gesamteindruck. Die Kombination aus Badewanne und separater Dusche erhöht den Alltagskomfort und hebt die Ausstattung positiv von vielen vergleichbaren Wohnungen dieser Größenordnung ab.
Terrasse als attraktive Erweiterung des Wohnbereichs
Ein besonderes Highlight der Erdgeschosswohnung ist die unmittelbar vom Wohn- und Essbereich aus erreichbare Terrasse. Sie erweitert die Wohnung um einen attraktiven Platz im Freien und bietet Raum für eine Sitzgruppe, Pflanzen oder entspannte Stunden an warmen Tagen. Das Sondernutzungsrecht an der Terrasse Nr. 4 ist der Wohnung Nr. 4 zugeordnet. Die vorgelagerte Grünfläche sorgt für ein angenehmes und offenes Wohngefühl. Gerade bei einer vermieteten 2-Zimmer-Wohnung stellt die Erdgeschosslage in Kombination mit einem eigenen Außenbereich einen attraktiven Mehrwert dar.
Praktischer Abstellraum und eigener Keller
Neben dem Abstellraum innerhalb der Wohnung gehört ein eigener, im Untergeschoss gelegener Kellerraum Nr. 4 zur Einheit. Dadurch steht zusätzlicher Stauraum außerhalb der eigentlichen Wohnfläche zur Verfügung. Saisonale Gegenstände, Vorräte oder Haushaltsutensilien lassen sich dort bequem unterbringen.
Solide Ausstattung mit Potenzial zur individuellen Modernisierung
Die Wohnung präsentiert sich in einem gepflegten und bewohnten Zustand. Die vorhandene Ausstattung entspricht in Teilen dem bisherigen Nutzungs- und Modernisierungsstand und bietet langfristig die Möglichkeit, einzelne Bereiche bei Bedarf zeitgemäß weiterzuentwickeln. In Wohnbereich und Diele sind überwiegend pflegeleichte Laminatböden in Holzoptik vorhanden. Das Schlafzimmer verfügt aktuell über einen Teppichboden. Küche und Badezimmer sind gefliest. Die hellen Wandflächen und die großzügigen Fenster sorgen insgesamt für eine freundliche Wohnatmosphäre. Zur ursprünglichen Gebäudeausstattung gehören weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollläden.
Zentrale Gasheizung und Energieeffizienzklasse D
Die Wärmeversorgung erfolgt zentral über Erdgas. Der Energieausweis weist sowohl für das Gebäude als auch für den Wärmeerzeuger das Baujahr 1993 aus. Der Endenergieverbrauch des Gesamtgebäudes beträgt 102,9 kWh/(m²·a). Damit ist die Immobilie der Energieeffizienzklasse D zugeordnet.
Tiefgaragenstellplatz im Doppelparksystem
Zum Angebot gehört der Tiefgaragenstellplatz Nr. 35 innerhalb des Doppelparkers Nr. 35/36. Rechtlich besteht hierfür ein hälftiger Miteigentumsanteil am entsprechenden Teileigentum des Doppelparkers. Für die Vermarktung kann der zugeordnete Nutzungsplatz als Tiefgaragenstellplatz Nr. 35 bezeichnet werden. Damit verfügt die Wohnung über eine fest zugeordnete Parkmöglichkeit innerhalb der Wohnanlage. Bei Fahrzeugen sind die technisch zulässigen Abmessungen und Gewichtsgrenzen des Doppelparksystems zu beachten.
Wohnanlage mit professioneller Verwaltung
Die Wohnung ist Bestandteil der Eigentümergemeinschaft Herbertinger Straße 10/12. Die Wohnanlage umfasst insgesamt 32 Wohnungen und wird professionell verwaltet. Die gemeinschaftliche Organisation bündelt die laufenden Aufgaben rund um Verwaltung, Abrechnung, Hausmeisterleistungen sowie Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Bestehendes Mietverhältnis – interessant für Kapitalanleger
Die Wohnung wird mit dem bestehenden Mietverhältnis verkauft. Vermietet sind die 2-Zimmer-Wohnung Nr. 4 im Erdgeschoss sowie der Tiefgaragenstellplatz Nr. 35. Nach den vorliegenden Angaben beträgt die monatliche Kaltmiete für die Wohnung 280,00 €. Für den Tiefgaragenstellplatz werden zusätzlich 32,00 € monatlich berechnet. Daraus ergibt sich eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 312,00 € beziehungsweise eine jährliche Nettokaltmiete von 3.744,00 €. Zusätzlich leistet der Mieter Vorauszahlungen auf die vereinbarten Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Für die wirtschaftliche Betrachtung ist zu berücksichtigen, dass nicht sämtliche Bestandteile des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden können. Verwaltungskosten und Zuführungen zu den Erhaltungsrücklagen verbleiben grundsätzlich beim Eigentümer. Die konkrete Umlagefähigkeit richtet sich nach dem Mietvertrag und der jeweiligen Jahresabrechnung.
Hausgeld und erhöhte Rücklagenbildung
Für Wohnung und Tiefgaragenstellplatz zusammen beträgt der bisherige monatliche Vorschuss 485,46 €. Das Hausgeld liegt damit vergleichsweise hoch. Für die wirtschaftliche Beurteilung ist jedoch insbesondere dessen Zusammensetzung zu berücksichtigen: Ein erheblicher Teil der Eigentümerzahlungen entfällt derzeit nicht auf laufende Verbrauchs- oder Betriebskosten, sondern auf die gezielte Bildung von Erhaltungsrücklagen. Für das Jahr 2027 hat die Eigentümergemeinschaft einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen. Danach beträgt der monatliche Gesamtvorschuss für Wohnung und Stellplatz 572,56 €. Davon entfallen 533,76 € auf die Wohnung und 38,80 € auf den Doppelparker. Die Höhe des Gesamtvorschusses ist wesentlich durch die verstärkte Rücklagenbildung geprägt und daher nicht mit entsprechend hohen laufenden Betriebskosten gleichzusetzen. Die Eigentümergemeinschaft schafft damit gezielt finanzielle Reserven für zukünftige Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Für langfristig orientierte Käufer bedeutet dies zwar eine derzeit höhere monatliche Eigentümerzahlung, gleichzeitig fließt jedoch ein erheblicher Anteil dieser Zahlungen in die finanzielle Vorsorge und den zukünftigen Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Für die Wohnung nebst Tiefgarage beläuft sich der angesparte Instandhaltungsrücklagenstand per 31.12.2025 auf 4.376,77 EUR.
Tiefgarage – laufende Sanierungsplanung und erhöhte Rücklagenbildung
Die Eigentümergemeinschaft beschäftigt sich bereits seit mehreren Jahren aktiv mit der Instandhaltung und zukünftigen Sanierung der Tiefgarage. In diesem Zusammenhang wurden unter anderem Feuchtigkeitseintritte sowie verschiedene Bauteilbereiche technisch untersucht und erforderliche Abdichtungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beraten.
Die eigentliche Hauptsanierung der Tiefgarage wurde bislang noch nicht vergeben. Die Eigentümergemeinschaft befindet sich derzeit in der weiteren Planungs- und Ansparphase. Für die erforderlichen Maßnahmen wird nach aktuellem Planungsstand von einem Kostenrahmen von ca. 380.000 bis 480.000 EUR für die Gesamtanlage ausgegangen.
Zur finanziellen Vorbereitung wurde bereits in der Eigentümerversammlung 2025 die Einrichtung eines gesonderten Buchungskontos beschlossen. Seit dem Wirtschaftsplan 2026 werden diesem jährlich 100.000 EUR für die Gesamtanlage zugeführt. Durch diese frühzeitige Rücklagenbildung sollen die erforderlichen finanziellen Mittel schrittweise aufgebaut und eine entsprechend hohe einmalige Sonderumlage möglichst vermieden werden. Im Juni 2026 wurde ergänzend eine statische Voruntersuchung beschlossen und beauftragt. Dabei wird geprüft, ob die bestehenden Betonunterzüge verkleinert oder durch flachere Stahlunterzüge ersetzt werden können. Ziel ist insbesondere, mögliche konstruktive Lösungen zur Verbesserung der derzeit begrenzten Einstellhöhe der Doppelparker zu untersuchen. Die Ergebnisse der statischen Untersuchung sollen der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung 2027 vorgestellt werden. Auf dieser Grundlage sollen die weitere Ausführung sowie die Ausschreibung und Vergabe der eigentlichen Sanierungsarbeiten beraten und beschlossen werden. Der Wirtschaftsplan 2027 sieht für die angebotene Wohnung einschließlich Doppelparker eine monatliche Zuführung von insgesamt rund 253,34 EUR zur entsprechenden Rücklage vor. Die Eigentümergemeinschaft schafft damit bereits im Vorfeld eine finanzielle Grundlage für die zukünftigen Maßnahmen. Der endgültige Sanierungsumfang, der Zeitpunkt der Umsetzung sowie die abschließenden Kosten und deren Finanzierung stehen derzeit noch nicht fest und richten sich nach den weiteren Untersuchungsergebnissen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Attraktiver Einstiegspreis mit bereits berücksichtigten Besonderheiten
Der Angebotspreis berücksichtigt bewusst die derzeitigen Rahmenbedingungen der Eigentümergemeinschaft. Insbesondere das vergleichsweise hohe Hausgeld, die verstärkte Rücklagenbildung sowie die bestehenden und zukünftigen Instandhaltungs- und Sanierungsthemen innerhalb der Tiefgarage wurden bei der Preisfindung entsprechend berücksichtigt. Käufer erwerben die Immobilie somit zu einer Kaufpreisbasis, die den aktuellen Gegebenheiten Rechnung trägt. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass ein erheblicher Teil der derzeitigen Eigentümerzahlungen in den Aufbau von Erhaltungsrücklagen und damit in die finanzielle Vorsorge für zukünftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum fließt. Für langfristig orientierte Kapitalanleger eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, eine vermietete 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit ca. 66,50 m² Wohnfläche, Terrasse, eigenem Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz zu einem entsprechend angepassten Einstiegspreis zu erwerben. Die Immobilie eignet sich damit insbesondere für Käufer, die nicht ausschließlich die aktuelle Mietrendite betrachten, sondern den günstigen Einstiegspreis und die langfristige Entwicklung der Immobilie in ihre Investitionsentscheidung einbeziehen.
Langfristig orientierte Kapitalanlage in Bad Saulgau
Diese vermietete 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung verbindet eine gefragte Wohnungsgröße mit einer funktionalen Raumaufteilung und mehreren Ausstattungsmerkmalen, die für eine langfristige Vermietbarkeit sprechen. Dazu zählen insbesondere der großzügige Wohn- und Essbereich, das separate Schlafzimmer, die eigene Küche, das Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche sowie die Terrasse mit direktem Zugang aus dem Wohnbereich. Der eigene Kellerraum und der zugeordnete Tiefgaragenstellplatz ergänzen das Angebot sinnvoll. Die Immobilie richtet sich insbesondere an langfristig orientierte Kapitalanleger, die nicht ausschließlich die aktuelle Mietrendite betrachten, sondern einen vergleichsweise günstigen Einstieg in eine vermietete Bestandsimmobilie suchen. Die derzeit erhöhten Eigentümerzahlungen sowie die bekannten Themen innerhalb der Tiefgarage wurden bei der Kaufpreisfindung entsprechend berücksichtigt. Damit bietet die Wohnung insbesondere für Käufer eine interessante Perspektive, die bereit sind, die aktuellen Rahmenbedingungen in ihre Investitionsentscheidung einzubeziehen und dafür von einem entsprechend angepassten Kaufpreis sowie der bereits laufenden finanziellen Vorsorge der Eigentümergemeinschaft profitieren möchten.
