Eine Kapitalanlage mit vielseitiger Mietstruktur
Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen und einer vermieteten Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit in Bad Saulgau-Fulgenstadt. Das Gebäude befindet sich auf einem 1.532 m² großen Grundstück. Zum Objekt gehören außerdem 18 Außenstellplätze.
Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 1.146,65 m² und bieten mit unterschiedlichen Größen, Grundrissen und Ausstattungen eine vielseitige Mietstruktur. Für die vermietete Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit im Untergeschoss weist die Flächenberechnung eine Fläche von ca. 320 m² aus. Das Haus ist derzeit vollständig vermietet. Das Mietverhältnis der Wohnung S5 endet am 31. Oktober 2026. Ab dem 1. November 2026 kann die Wohnung neu vermietet werden; bis zu einer Anschlussvermietung wäre sie leerstehend. Neben den Wohnungsmieten tragen auch die Stellplätze und eine Kellermiete zum Ertrag bei.
Baugeschichte, Modernisierung und Außenanlagen
Das Gebäude wurde 1970 als Gaststätte mit Hotelbetrieb errichtet. Im Zuge eines Umbaus im Jahr 2004 entstanden aus den bisherigen Gaststättenbereichen und Hotelzimmern Wohnungen; zugleich wurde das Dach aufgestockt. Die Wohnungen aus diesem Bauabschnitt sind mit doppelt verglasten Kunststofffenstern und Steinböden aus weißem Marmor ausgestattet. 2025 entstanden durch den Ausbau des früheren Saals drei weitere Wohnungen im Erdgeschoss. Diese Einheiten sind mit dreifach verglasten Kunststofffenstern, Vinylböden in Eichenoptik und Fliesen in den Sanitärbereichen ausgestattet. Die Unterlagen dokumentieren im Zuge der jüngeren Baumaßnahmen unter anderem Fensterbau, Estrich-, Elektro- und Innenausbauarbeiten sowie Küchen und Gebäudetechnik. Auch die Heizungs- und Warmwasserversorgung wurde 2024 modernisiert.
Zu den Außenanlagen gehören 18 Stellplätze, die Wege zu den fünf Hauseingängen sowie eine gemeinschaftliche Fahrradüberdachung. Auf einem angrenzenden Flurstück befindet sich die ehemalige Trafostation, die 2024 zum Anwesen hinzu erworben wurde und heute als Müllplatz dient. Die Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit im Untergeschoss ist zudem über ein Garagentor von außen zugänglich.
Energie und Heizung
Für das Gesamtgebäude liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Er weist einen Endenergiebedarf von 40,3 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse A aus. Der Primärenergiebedarf beträgt 71,1 kWh/(m²·a), die ausgewiesenen Treibhausgasemissionen 21,9 kg CO₂-Äquivalent/(m²·a).
Die Heizungs- und Warmwasserversorgung erfolgt über eine Hybridheizung aus Luft-Wasser-Wärmepumpe und Gasheizung aus dem Baujahr 2024. Die neue Heiztechnik und die ausgewiesenen Energiekennwerte zeigen, dass das Gebäude energetisch gut und mit Blick auf die künftige Wärmeversorgung zeitgemäß aufgestellt ist.
Einblicke in die Wohnungen und die Lagereinheit
Für das Exposé haben wir fünf der elf Wohnungen sowie die Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit im Untergeschoss fotografiert. Die ausgewählten Wohnungen zeigen beispielhaft die unterschiedlichen Größen, Grundrisse und Ausstattungen des Hauses. Die folgenden Beschreibungen stützen sich auf unsere Fotografien, die vorliegenden Grundrisse und die Angaben des Eigentümers.
Wohnung N4 im Erdgeschoss
Die 2025 geschaffene Wohnung N4 bietet auf ca. 112,31 m² Wohnfläche großzügig geschnittene Räume und eine sehr hohe Raumhöhe. Sie verfügt über einen eigenen Wohnungseingang direkt von außen. Im Mittelpunkt steht der offene Wohn-, Ess- und Küchenbereich: Die Einbauküche fügt sich in den Raum ein, während für einen großen Esstisch und eine Sitzecke ausreichend Platz bleibt.
Vom Wohnbereich gelangt man auf die überdachte Loggia. Sie erweitert den Aufenthaltsbereich nach draußen und bietet einen geschützten Platz zum Verweilen. Drei weitere Zimmer lassen sich als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen. Ein Badezimmer, ein separates WC und ein Hauswirtschaftsraum vervollständigen die Raumaufteilung.
Zur hochwertigen Ausstattung gehören dreifach verglaste Kunststofffenster, Vinylboden in Eichenoptik in den Wohnräumen und geflieste Sanitärbereiche. Die Kombination aus großzügigem Grundriss, hoher Raumhöhe, eigenem Außeneingang und überdachter Loggia verleiht N4 innerhalb des Hauses einen eigenständigen Charakter.
Wohnung N2 im Erdgeschoss
Die rund 100 m² große Wohnung N2 entstand 2025 beim Ausbau des ehemaligen Saals. Ihr eigener Wohnungseingang auf der Straßenseite führt direkt in einen Wohnbereich mit großzügiger Raumhöhe. Zusammen mit der Terrasse bietet dieser Zugang der Wohnung eine eigenständige Stellung innerhalb des Mehrfamilienhauses.
Den Mittelpunkt bildet der offen gestaltete Raum für Wohnen, Essen und Kochen. Die Einbauküche ist in den Aufenthaltsbereich integriert. Daran schließen sich Flächen für einen großen Esstisch und eine Sitzecke an. Die Fenster sorgen für viel Tageslicht und öffnen den Blick nach draußen. Vom Wohnbereich aus ist die Terrasse erreichbar – ein zusätzlicher Platz zum Essen oder Verweilen im Freien. Neben diesem gemeinsamen Wohnraum verfügt N2 über zwei weitere Zimmer. Sie lassen sich beispielsweise als Schlaf- und Kinderzimmer oder als Schlaf- und Arbeitszimmer nutzen. Das Badezimmer und ein separater Hauswirtschaftsraum ergänzen die Aufteilung. Letzterer schafft Platz für Haushaltsgeräte und Dinge des täglichen Bedarfs außerhalb der Wohnräume. Die Wohnung ist ebenso hochwertig ausgestattet wie N4: Vinylboden in Eichenoptik prägt die Wohnräume, während der Sanitärbereich gefliest ist. Hinzu kommen dreifach verglaste Kunststofffenster. Die Verbindung aus hoher Raumhöhe, offenem Grundriss, eigenem Eingang und Terrasse macht N2 zu einem anschaulichen Beispiel für die 2025 neu geschaffenen Wohnungen.
Wohnung N1 im Dachgeschoss
Die Wohnung N1 wurde 2004 im Zuge der Dachaufstockung neu errichtet. Über eine außenliegende Metalltreppe gelangt man zum Wohnungseingang im Dachgeschoss. Auf ca. 126,30 m² Wohnfläche verteilen sich 5,5 Zimmer. Vom Eingang aus betritt man zunächst den separaten Wohnbereich. Daran schließt sich die Küche mit Essbereich und Einbauküche an, die Platz für einen größeren Esstisch bietet. Auf der gegenüberliegenden Seite führt ein Flur zu vier weiteren Zimmern. Das im Plan links oben gelegene größere Zimmer bietet sich als Schlafzimmer an; die drei Zimmer auf der rechten Seite lassen sich je nach Bedarf als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen. Am Ende des Flurs liegen das Badezimmer mit Badewanne und ein separates WC. Küche, Wohnzimmer, Flur, Bad und Gäst-WC verfügen über helle Marmorböden. In den einzelnen Zimmern sind Laminatböden in Holzoptik verlegt. N1 verbindet damit einen großzügigen gemeinschaftlichen Bereich mit mehreren separat erreichbaren Rückzugsräumen. Ein Balkon oder eine Terrasse gehört nicht zur Wohnung.
Wohnung S5 mit großzügiger Dachterrasse
Die Wohnung S5 ist mit ca. 155 m² Wohnfläche die größte Einheit des Hauses. Vom Eingangsbereich führt ein Flur zu den einzelnen Räumen. Der großzügige Wohn- und Essbereich bietet Platz für eine Sitzecke und einen Esstisch. Zwei weitere Zimmer lassen sich als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen. Die separate Küche ist mit einer Einbauküche ausgestattet. Ein geräumiger Abstellraum und eine weitere kleine Abstellfläche bieten zusätzlichen Stauraum. Das Badezimmer mit Badewanne und das separate WC sind vom Flur aus erreichbar. Helle Marmorböden prägen weite Teile der Wohnung und unterstreichen ihren großzügigen Eindruck. Ein besonderes Merkmal ist die weitläufige Dachterrasse, die sich entlang zweier Seiten der Wohnung erstreckt. Sie bietet Platz für mehrere Sitzbereiche; ein Teil der Fläche ist überdacht. So lässt sich der Außenbereich auf unterschiedliche Weise nutzen. Das Mietverhältnis endet nach den vorliegenden Angaben am 31. Oktober 2026. Ab dem 1. November 2026 kann die Wohnung neu vermietet werden. Bis zum Abschluss eines neuen Mietverhältnisses ist ab diesem Zeitpunkt mit einem Leerstand zu rechnen.
Wohnung S4 mit Dachterrasse und zusätzlichem Balkon
Die Wohnung S4 bietet ca. 104,47 m² Wohnfläche und wurde im Jahr 2004 modernisiert. Vom Eingangsbereich aus erschließt sich ein großzügiger Wohn- und Essbereich, an den die Küche mit Einbauküche anschließt. Zwei weitere Zimmer bieten Platz zum Schlafen, Arbeiten oder für Gäste. Eines dieser Zimmer verfügt über einen Zugang zum separaten Balkon. Entlang der Wohnräume erstreckt sich außerdem eine große Dachterrasse. Sie ist vom Wohnbereich aus erreichbar und bietet Platz für einen Esstisch und Sitzgelegenheiten im Freien. Zusammen mit dem zweiten Balkon verfügt S4 damit über zwei unterschiedlich nutzbare Außenbereiche. Ein besonderes Ausstattungsmerkmal sind die hellen Marmorböden in sämtlichen Räumen, auch in den beiden weiteren Zimmern und der Küche. Die Wohnung verfügt über zwei Badezimmer: eines mit Badewanne, das im Zuge der Maßnahmen von 2004 renoviert wurde, sowie ein zweites Bad mit Dusche und WC, das noch aus dem ursprünglichen Baujahr von 1970 stammt. So verbindet S4 die großzügige Aufteilung und die Außenflächen des 2004 modernisierten Wohnungsbestands mit einem erkennbaren Teil der ursprünglichen Ausstattung. Die Wohnung steht ab dem 1. Oktober 2026 leer. Damit bietet sie dem künftigen Eigentümer die Möglichkeit, S4 neu zu vermieten oder vor einer Neuvermietung nach eigenen Vorstellungen zu renovieren.
Gewerbe- und Lagereinheit N5 im Untergeschoss
Die derzeit vermietete Einheit N5 umfasst laut Mietaufstellung rund 320 m² Nutzfläche. Sie bietet Platz für die Lagerung von Fahrzeugen, Waren oder anderen Gegenständen. Ein Garagentor ermöglicht die Zufahrt von außen; zusätzlich ist die Einheit über eine Außentreppe erreichbar. Für den Transport von Gegenständen in das Untergeschoss steht im Treppenbereich ein hydraulischer Lastenaufzug zur Verfügung. Die Kombination aus Zufahrt, separatem Zugang und großzügiger Fläche eröffnet unterschiedliche Lagermöglichkeiten. Ob bestimmte Fahrzeuge oder gewerbliche Nutzungen zulässig und praktisch möglich sind, hängt unter anderem von den Tor- und Raummaßen sowie den baurechtlichen Vorgaben ab.
Untergeschoss und Gemeinschaftsflächen
Im Untergeschoss liegen die den Wohnungen zugeordneten Kellerräume, die Haustechnik und die vermietete Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit N5. Die Kellerbereiche sind über einen gemeinschaftlichen Flur erschlossen. N5 ist darüber hinaus vom Kellerbereich, über eine Außentreppe und direkt von außen durch ein Garagentor erreichbar. Ein hydraulischer Lastenaufzug im Treppenbereich ermöglicht es, Gegenstände auch ohne Nutzung der Garagenzufahrt ins Untergeschoss in die Einheit N5 zu bringen. In den Technikräumen sind die Heizungsanlage, die Warmwasserspeicher und die zugehörigen Leitungen untergebracht. Daneben gibt es einen noch nicht ausgebauten Kellerraum. Nach entsprechender Herrichtung und Prüfung der Nutzbarkeit könnte er zusätzliche vermietbare Lagerfläche schaffen.
Mieteinnahmen und Entwicklungsperspektive
Das Gebäude ist derzeit vollständig vermietet. Laut Eigentümeraufstellung betragen die monatlichen Nettokaltmieten der elf Wohnungen und der Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit zusammen 9.387 €. Hinzu kommen 480 € aus Stellplatzvermietungen und 25 € Kellermiete. Daraus ergibt sich eine angesetzte Ist-Miete von 9.892 € monatlich beziehungsweise 118.704 € jährlich. Betriebskostenvorauszahlungen sind in diesen Beträgen nicht enthalten. Für Kapitalanleger besteht eine weitere Ertragsperspektive. Die Mietverträge enthalten teilweise bereits vereinbarte Staffelmieterhöhungen. Unter Berücksichtigung der in der Eigentümeraufstellung vorgesehenen Anpassungen ergibt sich rechnerisch eine Soll-Miete von 10.445 € monatlich beziehungsweise 125.340 € jährlich. Darüber hinaus ist eine mögliche Mieterhöhung im Zusammenhang mit der Heizungsmodernisierung kalkuliert. Würde sie im angesetzten Umfang von 610 € monatlich wirksam, stiege die rechnerische Miete auf 11.055 € monatlich beziehungsweise 132.660 € jährlich. Die Soll-Mieten sind Prognosen und keine bereits erzielten Einnahmen. Maßgeblich sind die jeweiligen Mietverträge, die Fälligkeit der vereinbarten Staffeln sowie die Voraussetzungen und die Wirksamkeit weiterer Mieterhöhungen. Hinzu kommt das Neuvermietungspotenzial bei einer Wohnung: Das Mietverhältnis von S5 endet nach den vorliegenden Angaben am 31. Oktober 2026. Für die weitere Ertragsentwicklung ist entscheidend, ob anschließend eine Anschlussvermietung gelingt und welche Miete dabei vereinbart wird.
Kaufpreis, Rendite und laufende Kosten
Der Kaufpreis beträgt 1.870.000 €. Auf Basis der angesetzten Jahresnettokaltmiete von 118.704 € ergeben sich eine rechnerische Bruttomietrendite von 6,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,75. Wird die kalkulierte Soll-Miete von 125.340 € jährlich erreicht, steigen diese Kennzahlen auf 6,70 % beziehungsweise einen Faktor von 14,92. Das weitergehende Szenario mit einer Jahresmiete von 132.660 €, einschließlich der vorgesehenen Mieterhöhung im Zusammenhang mit der Heizungsmodernisierung, entspräche 7,09 % Bruttomietrendite und einem Kaufpreisfaktor von 14,10. Die beiden Soll-Szenarien setzen voraus, dass die jeweiligen Mieten tatsächlich wirksam werden und erzielt werden.
Die genannten Renditen und Faktoren beziehen sich ausschließlich auf den Kaufpreis und die jeweilige Jahresnettokaltmiete. Bei beispielhaft angesetzten Erwerbsnebenkosten von 10 % beziehungsweise 187.000 € beläuft sich die rechnerische Gesamtinvestition auf 2.057.000 €. Finanzierungskosten und mögliche weitere Investitionen sind darin nicht enthalten.
Für 2025 weist die Betriebskostenabrechnung 34.372,09 € auf die Nutzer verteilte Kosten aus. Das entspricht durchschnittlich 2.864,34 € monatlich. Zu den abgerechneten Positionen gehören unter anderem Heizung, Wasser, Hausmeister, Allgemeinstrom, Versicherungen und Grundsteuer. Die tatsächliche Umlagefähigkeit der einzelnen Positionen richtet sich nach den jeweiligen Mietverträgen und Abrechnungsgrundlagen.
Als belegte, beim Eigentümer verbliebene Kosten wurden für 2025 bislang 3.880,35 € beziehungsweise durchschnittlich 323,36 € monatlich ermittelt. Darin enthalten sind 3.712,80 € Hausverwaltung, 114 € Bankgebühren und 53,55 € für die Behebung einer Störung der Rauch- und Wärmeabzugsanlage. Diese Summe bildet nicht sämtliche künftig anfallenden Eigentümerkosten ab: Insbesondere weitere Instandhaltung und mögliche Mietausfälle können den Ertrag mindern. Eine belastbare Nettorendite lässt sich daraus derzeit nicht ableiten.
Fazit
Elf Wohnungen, eine vermietete Gewerbe- beziehungsweise Lagereinheit und 18 Außenstellplätze bilden die Grundlage dieser derzeit vollvermieteten Kapitalanlage. Unterschiedliche Wohnungsgrößen sprechen verschiedene Mietergruppen an. Die Dachaufstockung und Modernisierungen von 2004, drei hochwertige, 2025 neu geschaffene Erdgeschosswohnungen und die erneuerte Heiztechnik zeigen zugleich, wie sich das Haus über die Jahre weiterentwickelt hat.
Bei einem Kaufpreis von 1.870.000 € erzielt das Objekt laut Mietaufstellung eine angesetzte Jahresnettokaltmiete von 118.704 €. Daraus ergeben sich eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 6,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,75. Bereits vereinbarte beziehungsweise vorgesehene Mietanpassungen und die Möglichkeit zur Neuvermietung bieten eine zusätzliche Ertragsperspektive. Besonders bei S5, deren Mietverhältnis zum 31. Oktober 2026 endet, kann der künftige Eigentümer die weitere Vermietung aktiv gestalten.
Damit bietet das Mehrfamilienhaus eine Verbindung aus laufendem Mietertrag, vielseitiger Mietstruktur und konkreten Entwicklungsmöglichkeiten – eine Gelegenheit für Anleger, die einen größeren Wohnbestand mit ergänzender Gewerbenutzung in Bad Saulgau-Fulgenstadt erwerben möchten.
