Die zum Verkauf stehende 1,5-Zimmer-Wohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in gewachsener und zugleich angenehm stadtnaher Wohnlage von Bad Saulgau. Die im Jahr 1990 errichtete Wohnanlage steht auf einem Grundstück mit 771 m² und umfasst gemäß ursprünglicher Teilungserklärung insgesamt 11 Wohneinheiten sowie sechs Garagen. Das Gebäude präsentiert sich mit heller Fassade, klassischem Satteldach und einer zeitlosen, zurückhaltenden Architektur. Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befinden sich die Balkone der einzelnen Wohnungen, die sich zum begrünten Grundstücksbereich orientieren. Bäume, Sträucher und Grünflächen lockern das Gesamtbild angenehm auf und sorgen für eine harmonische Einbindung in die bestehende Nachbarschaft. Die Außen- und Luftaufnahmen verdeutlichen zugleich die gewachsene Wohnlage innerhalb des Bad Saulgauer Stadtgebiets und die kurze räumliche Verbindung zur Innenstadt.
2025 modernisiertes 1,5-Zimmer-Apartment mit zeitgemäßem Wohnkomfort
Die zum Verkauf stehende Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss, Mitte rechts, und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 34,21 m². Der Miteigentumsanteil beträgt 72/1.000stel. Zur Wohnung gehören außerdem ein eigenes Kellerabteil sowie ein Pkw-Außenstellplatz unmittelbar am Gebäude. Besonders hervorzuheben ist der attraktive Zustand der Wohnung: Das Apartment wurde im Jahr 2025 modernisiert und präsentiert sich heute in einem modernen, gepflegten und zeitgemäßen Erscheinungsbild. Der Innenausbau hebt sich damit deutlich vom ursprünglichen Baujahr des Gebäudes ab und schafft eine ansprechende Wohnatmosphäre. Die zeitgemäße Gestaltung, der moderne Fliesenboden in Steinoptik, das ansprechend ausgestattete Duschbad sowie die neue Einbauküche prägen das harmonische Gesamtbild der Wohnung. Damit verbindet das Apartment die solide Gebäudestruktur einer gewachsenen Wohnanlage mit dem Komfort einer modernisierten Wohneinheit. Gerade für Kapitalanleger stellt der bereits erfolgte Modernisierungsaufwand einen interessanten Vorteil dar. Die Wohnung ist bereits vermietet und befindet sich gleichzeitig in einem zeitgemäßen Zustand, sodass sich für den Erwerber ein attraktives Gesamtpaket aus laufenden Mieteinnahmen und moderner Ausstattung ergibt.
Heller Wohn- und Schlafbereich mit großzügigem Raumgefühl
Das Herzstück der Wohnung bildet der ca. 21,05 m² große Wohn- und Schlafbereich. Durch seinen gut nutzbaren Zuschnitt lässt sich der Raum hervorragend möblieren und ermöglicht trotz der kompakten Gesamtwohnfläche eine klare Gliederung in Wohn- und Schlafbereich. Die aktuelle Möblierung zeigt anschaulich, dass sowohl ein vollwertiger Schlafbereich als auch eine großzügige Wohnzone mit Sofa, Couchtisch und TV-Möblierung komfortabel Platz finden. Großzügige Fensterflächen sorgen für angenehme Lichtverhältnisse und verleihen dem Raum eine freundliche und offene Wohnatmosphäre. Der moderne Fliesenboden in Steinoptik, die hell gehaltenen Wand- und Deckenflächen sowie die insgesamt klare Gestaltung unterstreichen den modernisierten Charakter des Apartments. Vom Wohn- und Schlafbereich besteht zudem direkter Zugang zum überdachten Balkon, wodurch der Wohnraum insbesondere während der wärmeren Monate attraktiv nach außen erweitert wird. Gemäß vorliegender Wohnflächenberechnung entfallen ca. 21,05 m² auf den Wohn-/Schlafbereich, ca. 4,60 m² auf die Küche und ca. 4,26 m² auf Dusche/WC. Insgesamt verfügt die Wohnung über eine Wohnfläche von ca. 34,21 m².
Überdachter Balkon mit geplantem Aufwertungspotenzial
Der direkt vom Wohn- und Schlafbereich zugängliche, überdachte Balkon erweitert das Apartment um einen attraktiven Aufenthaltsbereich im Freien. Er bietet ausreichend Platz für eine gemütliche Sitzgelegenheit und schafft insbesondere in den wärmeren Monaten einen angenehmen zusätzlichen Freiraum. Die vorhandenen Bäume und Grünstrukturen im Umfeld sorgen dabei für eine schöne und wohnliche Atmosphäre. Im Bereich des Balkons besteht Sanierungsbedarf, insbesondere hinsichtlich des bestehenden Balkongeländers. Die Eigentümergemeinschaft hat sich mit diesem Thema bereits aktiv auseinandergesetzt und im Juni 2025 beschlossen, Angebote für eine Erneuerung der vorhandenen Balkongeländer einzuholen. Im Rahmen der weiteren Planung sollen zeitgemäße, witterungsbeständige und möglichst pflegeleichte Alternativen zu den bisherigen Holzgeländern geprüft werden. Die geplante Erneuerung bietet die Chance, die Balkone und damit zugleich das äußere Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage nachhaltig aufzuwerten. Gleichzeitig kann durch die Wahl moderner Materialien der zukünftige Pflege- und Instandhaltungsaufwand reduziert werden. Der bestehende Sanierungsbedarf ist somit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bereits bekannt und die weitere Vorgehensweise wurde angestoßen. Gemäß vorliegender Wohnflächenberechnung wird der Balkon mit einem Anteil von ca. 4,75 m² innerhalb der Gesamtwohnfläche von ca. 34,21 m² berücksichtigt.
Separate Küche mit neuer Einbauküche aus 2025
Ein besonderer Vorteil des Apartments ist die separat vom Wohn- und Schlafbereich angeordnete Küche. Gerade bei einer 1-Zimmer-Wohnung stellt die räumliche Trennung des Kochbereichs einen echten Mehrwert dar. Koch- und Wohnbereich sind voneinander separiert, wodurch eine klare und angenehme Raumstruktur entsteht. Im Rahmen der Modernisierung 2025 wurde die Wohnung mit einer neuen Einbauküche ausgestattet. Die modernen Fronten in einem hellen, beigefarbenen Farbton fügen sich harmonisch in das zeitgemäße Gesamtkonzept der Wohnung ein. Arbeitsfläche sowie Ober- und Unterschränke bieten praktische Arbeits- und Stauraummöglichkeiten und nutzen die vorhandene Fläche effizient aus. Die neue Einbauküche stellt insbesondere bei einer vermieteten Wohnung einen zusätzlichen Mehrwert dar und unterstreicht den modernen und gepflegten Gesamtzustand der Einheit.
Modern gestaltetes Duschbad in attraktiver Steinoptik
Auch das Badezimmer setzt den modernen Charakter der Wohnung konsequent fort. Großformatige Fliesen in attraktiver Naturstein- bzw. Terrazzooptik prägen Wand- und Bodenflächen und verleihen dem Raum ein zeitgemäßes und wertiges Erscheinungsbild. Das Bad verfügt über eine großzügige Dusche mit Glasabtrennung, ein wandhängendes WC sowie einen modernen Waschtisch mit Unterschrank. Ein großer runder Wandspiegel ergänzt die Ausstattung harmonisch. Insgesamt präsentiert sich das Badezimmer modern und gepflegt und fügt sich hervorragend in das Erscheinungsbild der 2025 modernisierten Wohnung ein.
Kellerabteil und eigener Pkw-Stellplatz
Zusätzlichen Stauraum bietet das zur Wohnung gehörende Kellerabteil Nr. 6. Gerade bei einem kompakten Apartment stellt diese zusätzliche Abstellmöglichkeit einen praktischen Mehrwert dar. Abgerundet wird das Immobilienangebot durch den zur Einheit gehörenden Pkw-Außenstellplatz Nr. 4 unmittelbar am Gebäude. Damit steht dem Bewohner ein fest zugeordneter Stellplatz zur Verfügung. Insbesondere in Verbindung mit der stadtnahen Lage ist dies ein zusätzlicher Komfort- und Vermietungsvorteil. Sowohl das Kellerabteil Nr. 6 als auch der Pkw-Stellplatz Nr. 4 sind Bestandteil des bestehenden Mietverhältnisses.
Attraktive Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen
Die Wohnung ist seit dem 01.04.2025 unbefristet vermietet und bietet Kapitalanlegern damit bereits ab Eigentumsübergang laufende Mieteinnahmen. Die monatliche Grundmiete beträgt aktuell 500,00 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 180,00 €, sodass sich eine monatliche Gesamtmiete von 680,00 € ergibt. Der zur Wohnung gehörende Pkw-Stellplatz Nr. 4 ist derzeit Bestandteil des bestehenden Mietverhältnisses, ohne dass hierfür eine gesonderte Stellplatzmiete ausgewiesen wird. Bei einer zukünftigen Neuvermietung kann – unter Berücksichtigung der dann geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen und der Marktlage – geprüft werden, ob für den Stellplatz eine separate Miete angesetzt werden kann. Hieraus kann sich perspektivisch zusätzliches Ertragspotenzial ergeben.
Solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Auch die wirtschaftlichen Eckdaten der Eigentumswohnung sind transparent nachvollziehbar. Im Wirtschaftsjahr 2024 beliefen sich die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten der Einheit auf insgesamt 2.159,58 €. Hiervon entfielen 1.413,27 € auf umlagefähige Kosten. Die nicht umlagefähigen Kosten betrugen 746,31 €, wobei hierin bereits eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage in Höhe von 370,22 € enthalten war. Auf Grundlage der Abrechnung 2024 stehen der aktuellen Jahreskaltmiete von 6.000,00 € somit nicht umlagefähige Kosten von rund 746,00 € jährlich gegenüber. Dabei ist zu berücksichtigen, dass hiervon 370,22 € auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage entfallen und somit der langfristigen Vorsorge für das Gemeinschaftseigentum dienen. Positiv hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die vorhandene Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Zum 31.12.2024 belief sich diese nach den vorliegenden Angaben auf insgesamt ca. 52.423,94 €. Auf die zum Verkauf stehende Einheit entfällt hiervon ein rechnerischer Anteil von ca. 3.774,53 €. Damit verfügt die Gemeinschaft über eine finanzielle Grundlage, um zukünftige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsprechend den jeweiligen Beschlüssen mitzufinanzieren.
Heizung & Energie – bewährte Zentralheizung und solide Rücklagenbasis
Die Beheizung des Mehrfamilienhauses sowie die Warmwasserversorgung erfolgen zentral über den Energieträger Erdgas E. Die Heizungsanlage stammt gemäß Energieausweis aus dem Jahr 1990. Der vorliegende Verbrauchsausweis weist einen Endenergieverbrauch von 165,3 kWh/(m²·a) sowie einen Primärenergieverbrauch von 181,8 kWh/(m²·a) aus.
Nach den vorliegenden Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wurde bislang kein Austausch der bestehenden Heizungsanlage beschlossen. Aufgrund des Alters der Heizungsanlage ist perspektivisch selbstverständlich mit einem Modernisierungs- bzw. Erneuerungsbedarf zu rechnen. Ein konkreter Austauschzeitpunkt oder eine entsprechende Maßnahme wurde innerhalb der Eigentümergemeinschaft nach den vorliegenden Unterlagen bislang jedoch nicht beschlossen. Die vorhandene Rücklagenbildung ist hierbei als positiver Faktor für zukünftig anstehende Investitionen in das Gemeinschaftseigentum zu bewerten.
Fazit – 2025 modernisierte Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen
Dieses attraktive 1,5-Zimmer-Apartment verbindet die Vorteile einer gepflegten und gewachsenen Wohnanlage mit dem Wohnkomfort einer erst 2025 modernisierten Wohneinheit. Die Wohnung präsentiert sich modern, gepflegt und zeitgemäß und hebt sich hinsichtlich ihres Innenausbaus deutlich vom ursprünglichen Baujahr des Mehrfamilienhauses ab. Besonders die Verbindung aus modernisiertem Zustand, bestehendem Mietverhältnis, neuer Einbauküche, Balkon, Kellerabteil und eigenem Pkw-Stellplatz macht die Wohnung zu einer interessanten Kapitalanlage mit überschaubarer Größe und gut kalkulierbaren Mieteinnahmen.
