Mitten in Bad Saulgau wartet in der Gesellenstraße 4 ein Wohnhaus mit Geschichte, außergewöhnlich viel Platz und vielfältigen Möglichkeiten auf neue Eigentümer, die das Potenzial dieser Immobilie erkennen und bereit sind, ihr neues Leben einzuhauchen. Das freistehende Wohnhaus wurde ursprünglich ca. 1920 errichtet und verfügt über eine großzügige Wohnfläche von insgesamt ca. 193,88 m². Die Wohnfläche verteilt sich auf das Erdgeschoss mit ca. 71,53 m², das Obergeschoss mit ca. 75,02 m² sowie das erste Dachgeschoss mit ca. 47,33 m². Hinzu kommen umfangreiche Nutz- und Nebenflächen. Das Gebäude ist vollständig unterkellert und bietet dort insgesamt ca. 75,63 m² Grundfläche. Im zweiten Dachgeschoss befindet sich außerdem eine großzügige Bühne mit ca. 43,91 m² Grundfläche, die nicht Bestandteil der ausgewiesenen Wohnfläche ist.
Das Haus befindet sich insgesamt in einem renovierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftigen Zustand und bietet zukünftigen Eigentümern die Möglichkeit, das Gebäude technisch, energetisch und gestalterisch vollständig nach den eigenen Vorstellungen zu entwickeln. Ob als großzügiges Zuhause für eine Familie, Mehrgenerationenhaus oder als Immobilie mit mehreren Wohnbereichen – die vorhandene Gebäudestruktur eröffnet zahlreiche Möglichkeiten.
Erdgeschoss – großzügige Räume und viel Gestaltungsspielraum
Im Erdgeschoss stehen insgesamt ca. 71,53 m² Wohnfläche zur Verfügung. Das Herzstück bildet der ca. 20,81 m² große Wohnbereich. Hinzu kommen ein separates Esszimmer mit ca. 14,96 m², ein Schlafzimmer mit ca. 15,36 m² sowie eine Küche mit ca. 9,03 m². Ein Badezimmer sowie zwei Flurbereiche ergänzen diese Etage. Die vorhandene Raumstruktur bietet eine gute Grundlage für eine umfassende Neugestaltung. Im Zuge einer Modernisierung können die Räume hinsichtlich Ausstattung, Oberflächen und Grundrissgestaltung an heutige Wohnansprüche angepasst werden. Unmittelbar an das Gebäude schließen sich zudem zwei Garagen an. Diese sind in der aktuellen Flächenberechnung jeweils mit ca. 16,53 m² Grundfläche ausgewiesen.
Obergeschoss – kompletter Wohnbereich auf ca. 75,02 m²
Das Obergeschoss verfügt über ca. 75,02 m² Wohnfläche und bietet eine bemerkenswert vollständige Raumaufteilung. Hier befinden sich ein Wohnzimmer mit ca. 14,29 m², ein Schlafzimmer mit ca. 14,06 m², ein weiteres Zimmer mit ca. 14,25 m², eine Küche mit ca. 10,71 m² sowie ein Esszimmer mit ca. 10,29 m². Ergänzt wird die Etage durch ein Badezimmer, ein separates WC, den Flurbereich sowie das Treppenhaus. Durch die bereits vorhandene Küche und die eigenen Sanitärbereiche eignet sich das Obergeschoss grundsätzlich gut für einen weitgehend eigenständigen Wohnbereich. Denkbar wären beispielsweise ein Mehrgenerationenkonzept oder eine Nutzung durch erwachsene Kinder.
Erstes Dachgeschoss – vier weitere Zimmer
Das erste Dachgeschoss erweitert das Raumangebot nochmals deutlich. Hier stehen insgesamt ca. 47,33 m² anrechenbare Wohnfläche zur Verfügung. Der aktuelle Grundriss weist vier Zimmer, einen Flur sowie das Treppenhaus aus. Ergänzend befindet sich hier ein Abstellraum mit ca. 13,22 m² Grundfläche, der nicht als Wohnfläche berücksichtigt wird. Die Räume bieten sich ideal als Kinder-, Gäste-, Schlaf-, Arbeits- oder Hobbyzimmer an. Gerade für größere Familien entsteht dadurch ein attraktiver zusätzlicher Rückzugsbereich. Aufgrund der vorhandenen Dachschrägen wurden die einzelnen Flächen entsprechend den Vorgaben der Wohnflächenverordnung anteilig berücksichtigt. Teilweise verfügen die Räume daher über deutlich größere Grundflächen als die jeweils ausgewiesenen Wohnflächen.
Zweites Dachgeschoss – großzügige Bühne
Im zweiten Dachgeschoss befindet sich eine Bühne mit ca. 43,91 m² Grundfläche. Dieser Bereich ist aktuell nicht als Wohnfläche ausgewiesen und eignet sich insbesondere als großzügige Abstell- und Lagerfläche. Ob und in welchem Umfang künftig eine weitergehende Nutzung oder ein Ausbau möglich wäre, wurde anhand der vorliegenden Unterlagen nicht abschließend geprüft und wäre gegebenenfalls technisch sowie baurechtlich zu klären.
Gewölbekeller – historischer Charme mit besonderem Charakter
Eine Besonderheit des Hauses sind die historischen Gewölbekeller, die den ursprünglichen Charakter des Gebäudes eindrucksvoll widerspiegeln. Die massiven Wände und die charakteristischen gewölbten Decken verleihen den Kellerräumen eine Atmosphäre, wie sie bei modernen Gebäuden kaum noch zu finden ist. Die großzügigen Kellerflächen bieten viel Platz für Lagerung, Vorräte, Werkstatt oder Hobby. Insbesondere die Gewölberäume besitzen darüber hinaus einen ganz eigenen Charme und eröffnen – vorbehaltlich der technischen Voraussetzungen – interessante Möglichkeiten für eine individuelle Nutzung. Die Kellerbereiche befinden sich in einem altersentsprechenden, ursprünglichen Zustand. An Wand- und Deckenflächen sind teilweise Feuchtigkeits- und Verfärbungsspuren erkennbar. Eine weitergehende technische Beurteilung des Feuchtezustands wurde im Rahmen der Vermarktung nicht vorgenommen. Gerade das Zusammenspiel aus historischem Gewölbe, großzügigem Platzangebot und ursprünglicher Bausubstanz macht den Keller zu einem besonderen Bestandteil dieser Immobilie.
Zwei Garagen – ein wertvoller Vorteil in zentraler Lage
Zum Objekt gehören zwei Garagen mit jeweils ca. 16,53 m² Grundfläche. Neben geschützten Stellplätzen für Fahrzeuge bieten die Garagen zusätzlichen Raum für Fahrräder, Werkzeuge oder Gartengeräte. Gerade bei einem innerstädtischen Wohnhaus stellt diese Parksituation einen deutlichen praktischen Mehrwert dar.
Grundstück und Baulast
Bei den Grundstücksverhältnissen ist eine Besonderheit zu berücksichtigen. Für die Flurstücke 337/5 und 337/10 besteht eine sogenannte Vereinigungsbaulast. Danach sind beide Grundstücke baurechtlich dauerhaft als einheitliches Baugrundstück zu behandeln. Die Verpflichtung wirkt laut Baulastenverzeichnis auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Heizung und Energie
Die Beheizung des Wohnhauses sowie die Warmwasserbereitung erfolgen laut vorliegendem Energieausweis über eine Gaszentralheizung aus 2013. Der derzeit vorliegende Bedarfsausweis weist einen Endenergiebedarf von 261,9 kWh/(m²·a) sowie einen Primärenergiebedarf von 291,0 kWh/(m²·a) aus. Die energetische Einordnung liegt im Bereich der Energieeffizienzklasse H. Die Treibhausgasemissionen werden mit 64,2 kg CO₂-Äquivalent/(m²·a) angegeben. Der energetische Zustand unterstreicht das vorhandene Modernisierungspotenzial des Gebäudes. Im Rahmen einer umfassenden Sanierung können sowohl Gebäudehülle als auch Anlagentechnik und energetischer Standard an heutige Anforderungen angepasst werden.
Renovierungs- und Sanierungsbedarf – eine Chance für neue Ideen
Das Wohnhaus befindet sich insgesamt in einem renovierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftigen Zustand. Für Käufer eröffnet sich dadurch jedoch die besondere Möglichkeit, ein großzügiges Bestandsgebäude vollständig nach den eigenen Vorstellungen neu zu gestalten.
Im Rahmen der weiteren Planung sollten insbesondere folgende Bereiche fachlich geprüft und gegebenenfalls erneuert werden:
• Dach und Wärmedämmung
• Fassade und energetischer Gebäudezustand
• Fenster und Außentüren
• Badezimmer und sanitäre Einrichtungen
• Elektroinstallation
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Bodenbeläge sowie Wand- und Deckenflächen
• Küchenbereiche
• Grundrissgestaltung und mögliche Aufteilung in mehrere Wohneinheiten
Fazit – viel Fläche, viel Potenzial und die Chance auf etwas Besonderes
Diese Immobilie richtet sich an Menschen, die nicht nur den aktuellen Zustand eines Hauses sehen, sondern seine Möglichkeiten. Mit ca. 193,88 m² Wohnfläche, drei großzügigen Wohnebenen, einem vollständig unterkellerten Gebäude, einer zusätzlichen Bühne und zwei Garagen bietet die Gesellenstraße 4 ein außergewöhnlich umfangreiches Raumangebot in zentraler Lage von Bad Saulgau. Das Haus benötigt Investitionen und eine umfassende Modernisierung. Dafür erhalten neue Eigentümer die seltene Gelegenheit, ein gewachsenes Gebäude mit viel Platz Schritt für Schritt nach den eigenen Vorstellungen neu zu gestalten. Ob als großzügiges Zuhause für eine Familie, Mehrgenerationenhaus oder – vorbehaltlich der baurechtlichen Voraussetzungen – als Immobilie mit mehreren Wohnbereichen: Hier lassen sich unterschiedlichste Ideen verwirklichen. Verwandeln Sie dieses Haus mit Geschichte in Ihr persönliches Projekt und schaffen Sie einen Ort, der Ihren Vorstellungen entspricht.
Vereinbaren Sie gerne einen Besichtigungstermin und entdecken Sie vor Ort das Potenzial dieser besonderen Immobilie.
